县住建局关于县政协十届二次会议第56号委员提案答复的函
《关于提升我县小区物业管理质量与健康发展》提案收悉，经研究办理，现答复如下：
一、我县物业管理基本情况
我县共有物业服务企业35家，其中外地备案企业4家，管理服务面积326万平方米，27675户，79个小区，从业人员770余人，其中下岗再就业人员148人，服务项目分别为新建住宅小区和城区企业改制重组委托的企业职工宿舍。
二、我县物业管理存在的主要问题
从目前情况看，物业管理（服务）与被服务之间的矛盾，新小区好于老旧小区。要解决老旧小区的矛盾困惑很多，主要表现为：一是老小区设施严重老化，功能欠缺，无资金能力进行全面升级改造；二是业主对居住环境改善需求日益增强，而由于历史地理等诸多因素物业企业无法满足业主需求；三是老旧小区收费标准太低，基本运转都难以维持，极易造成与业主发生经常性矛盾，对立情绪加大，收缴率逐年下降；四是大部分小区水电费由物业企业代收代缴，亏损部分由物业企业承担，加重了物业企业的负担；五是新投入使用的小区水电费仍由物业企业代收代缴，难免今天的新小区，明天又出现老问题；六是监管机制不健全，法律关系不明确；七是物业管理市场不够规范，业主委员会成立率低；八是物业企业服务意识不强，前期物业服务介入滞后等。
三、针对存在问题开展的工作
针对我县物业管理现状，县人大、政协委员高度关注，多次提出意见和建议，在县人大和政府的高度重视下，自2015年以来通过调研摸底、外出考察、座谈交流、深入学习等一系列行之有效的工作，取得了一定的成效，达到了预期的目的。2016年成立了县物业管理工作领导组（2017年又作了相应的调整），出台了《舒城县人民政府关于进一步加强物业管理工作的意见》、《关于印发舒城县城区物业管理工作考核办法的通知》等文件，编制了《舒城县城区老旧小区综合整治项目建议书》，积极推进综合执法进小区，落实了公示牌上墙制度，启动了老旧小区综合整治改造等一系列工作，目前我县物业管理工作已进入良性运行轨道。
四、针对提案需要做的重点工作
针对提案所提，我县物业管理工作今后将抓好以下重点：
（一）加强新建小区规划建设。贯彻落实城市居住区设计规范、《安徽省物业管理条例》、《六安市人民政府关于六安市城区社区用房规划建设管理的若干意见》，严把新建小区规划报建和验收关，严格按照规划要求配套物业用房、社区用房、公共停车位、小区道路、绿化、管线等建设，进一步提升小区建设品质。
（二）大力推动建立完善“四位一体”的物业管理工作机制。物业管理是社区管理的一部分。我县物业管理主管部门将与相关部门密切配合，积极建立在社区党组织领导和社区居委会指导监督下的业主自治体系，完善社区党组织、社区居民委员会、业主委员会和物业服务企业“四位一体”的工作联动机制，推动小区物业管理和社区公共事务管理有机结合，促进物业服务水平提升和社区文明建设，形成物业管理与社区管理良性互动机制。
（三）加强业主大会组建的指导监督。将业主大会建设及业主委员会工作纳入社区管理工作内容。加快建立业主自治与物业管理企业专业管理相结合的社会化、专业化、市场化的物业管理体制。做好成立业主大会、选举业主委员会、制订业主公约、业主大会议事规则等，明确业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，实施物业管理，明确业主在物业管理活动中的权利义务，明确业主大会、业主委员会履行的各自职责，维护业主正当权益，引导业主履行义务，监督企业合法经营。
（四）加强物业管理提升物业服务水平。我们将会同属地政府、社区居委会等单位督促物业服务企业以《安徽省住宅区物业服务标准》为指导，按照合同约定落实物业服务，提升物业服务水平。大力规范物业服务企业收费行为，严格公共收益管理，落实财务管理规定和公开方式，接受业主监督。认真贯彻《物业管理收费管理办法》，结合我县实际，会同有关部门制定《物业管理收费实施细则》，建立“分等定级、质价相符”的物业管理收费机制，加强对物业收费的监督检查力度，对违规收费及收费不规范的行为，发现一起查处一起，维护业主的合法权益不受侵害。进一步健全联席会议制度，形成多方联动的格局，积极化解物业服务矛盾和纠纷。加强物业服务检查，建立通报制度，将服务质量考核结果与扶持奖励、项目承接等进行挂钩。推进新建住宅查验，严把物业承接查验关，督促开发建设单位完善配套设施并及时移交物业服务用房和有关资料。
（五）积极强化整治改造后老旧小区的社区服务管理。按照省委、省政府“两治三改”工作要求，我县已对城市老旧住宅小区进行全面调查摸底，科学编制改造规划和年度实施计划，合理确定目标任务，逐年实施，稳步推进。加快列入省民生工程项目的实施进度，通过改造整治，完善社区居家养老等配套设施和公共服务功能。
探索建立老旧小区整治改造后的社区服务管理机制。根据老旧小区的具体情况，实行分类指导，采取不同的管理服务形式，积极开展各类社区服务，不断完善社区服务体系，确保老旧小区居民享有均等的公共服务，增进居民群众的获得感。同时积极加强政策引导，鼓励物业服务企业和社区服务机构开展老旧小区物业服务。
（六）切实发挥典型示范和带动作用。为带动物业管理水平和物业服务品质的提升，我们将通过优胜劣汰，促进管理水平的提高。一是按“分业经营”的原则，打破自建自管的体制，引导物业管理与房地产开发分业经营，改变以前存在的谁建设、谁管理、介入过晚、建管脱节的问题；二是在前期物业管理活动中，按照国家有关规定强制实行招投标制度。由开发建设单位通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业。通过市场运作，引导扶植规模化经营，推出一批规模大、机制新、效益好、信誉高、实力强的物业管理企业，创品牌、树名牌，带动物业管理市场的活跃和发展；三是提倡规模化建设，严格按照综合开发、配套建设的原则，严禁小规模乱搭乱建的行为，通过上规模、上品质的项目建设，为后续管理奠定规模化经营的基础；四是规范业主自治管理行为，充分发挥其在自治管理中的作用；五是继续开展争创安全文明小区活动，同时鼓励和推行物业管理企业通过质量体系认证，规范企业运作，树立企业形象，以高素质的队伍和人才、严格的管理、优质的服务获得市场竞争优势。